상속재산 평가방법 (2026년 최신) | 부동산·주식·예금 평가기준 총정리

안녕하세요.

OneStop Tax Lab 원스톱세무회계입니다.

상속세 상담을 하다 보면 많은 분들이 가장 먼저 이렇게 질문하십니다.

“부모님 명의의 아파트는 공시가격으로 계산하나요?”

“주식은 현재 주가를 기준으로 계산하는 건가요?”

“예금은 사망일 잔액만 보면 되는 건가요?”

이처럼 상속세에서 가장 많이 혼동하는 부분이 바로 상속재산의 평가방법입니다.

같은 10억 원의 재산이라도 어떤 기준으로 평가하느냐에 따라 상속재산가액이 달라질 수 있고, 그 결과 납부해야 하는 상속세 역시 달라질 수 있습니다.

특히 부동산과 주식처럼 평가방법이 복잡한 재산은 실제 신고 과정에서 실수가 자주 발생하는 분야입니다.

상속세는 단순히 재산을 더하는 세금이 아닙니다.

먼저 어떤 재산이 상속재산에 포함되는지 확인한 후, 각각의 재산을 「상속세 및 증여세법」에서 정한 기준에 따라 평가하고, 그 평가금액을 바탕으로 공제와 세율을 적용하여 최종 세액을 계산합니다.

즉, 재산평가가 정확하지 않으면 이후의 모든 상속세 계산도 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 상속재산 평가의 기본 원칙부터 부동산·상장주식·비상장주식·예금·보험금 등 재산별 평가방법까지 실제 신고 과정에서 꼭 알아야 하는 내용을 알기 쉽게 정리해드리겠습니다.

상속세 계산 순서가 궁금하시다면 먼저 「상속세 총정리」와 「상속세 계산방법」을 함께 읽어보시면 이번 내용을 더욱 쉽게 이해하실 수 있습니다.

핵심 요약

상속세는 재산의 시세가 아니라 법에서 정한 평가기준에 따라 계산됩니다.

부동산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 하며, 상장주식은 일정 기간의 평균 종가를 적용하는 등 재산마다 평가방법이 서로 다릅니다.

평가금액이 달라지면 상속세도 달라질 수 있으므로 정확한 재산평가는 상속세 신고의 가장 중요한 첫 단계입니다.

한눈에 보는 핵심답변

✔ 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.

✔ 재산 종류에 따라 부동산, 주식, 예금, 보험금 등의 평가방법이 각각 다릅니다.

✔ 시가를 확인하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다.

✔ 재산평가 결과는 상속세 과세표준과 세액에 직접적인 영향을 미칩니다.

✔ 고액 자산이나 비상장주식이 포함된 경우에는 전문가의 검토를 거치는 것이 안전합니다.

먼저 알아두세요

상속세 계산은 일반적으로 다음 순서로 진행됩니다.

① 상속재산의 범위를 확인합니다.

② 각 재산을 법에서 정한 기준에 따라 평가합니다.

③ 평가된 재산가액을 합산합니다.

④ 상속공제와 채무 등을 차감합니다.

⑤ 과세표준을 계산한 후 상속세율을 적용합니다.

많은 분들이 세율이나 공제에 관심을 가지지만, 실제 신고에서는 재산평가가 가장 먼저 이루어져야 하는 핵심 절차입니다.

평가금액이 달라지면 공제 적용 후의 과세표준도 달라지고, 결국 최종 상속세도 달라질 수 있기 때문입니다.

이런 분들에게 도움이 됩니다.

• 상속세 신고를 앞두고 있는 상속인
• 부모님의 부동산을 상속받게 된 분
• 상장주식이나 비상장주식을 보유한 가족
• 상속재산 평가기준이 궁금한 사업자
• 상속세 절세를 위해 미리 준비하고 싶은 분

상속재산은 왜 ‘평가’부터 시작할까요?

상속세는 재산이 얼마인지 정확히 확정하는 것에서 시작됩니다.

예를 들어 아파트를 상속받았다고 해서 단순히 인터넷 부동산 시세를 적용하거나, 주식을 상속받았다고 해서 사망 당일의 종가만 사용하는 것은 아닙니다.

상속세법은 재산의 종류마다 서로 다른 평가기준을 두고 있으며, 가능한 경우에는 객관적으로 확인할 수 있는 시가를 우선 적용하도록 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 시가에는 실제 매매가격뿐 아니라 감정가액, 경매가액, 공매가액 등 법에서 인정하는 다양한 가격이 포함될 수 있습니다.

반대로 이러한 시가를 확인하기 어려운 경우에는 개별 재산의 특성에 맞는 보충적 평가방법을 적용하게 됩니다.

따라서 같은 상속재산이라도 어떤 자료를 근거로 평가하는지에 따라 신고금액이 달라질 수 있으며, 경우에 따라서는 수천만 원 이상의 세액 차이가 발생하기도 합니다.

다음부터는 재산별 평가방법을 정확하게 이해하는 것이 무엇보다 중요한 이유입니다.

부동산은 공시가격으로 평가할까요?

상속세 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 있습니다.

“아파트는 공시가격으로 계산하면 되는 거 아닌가요?”

결론부터 말씀드리면 대부분의 경우 그렇지 않습니다.

많은 분들이 재산세나 종합부동산세를 떠올리면서 공시가격을 기준으로 생각하시지만, 상속세는 접근 방식이 조금 다릅니다.

상속세에서는 상속개시일 현재의 시가를 가장 우선적으로 봅니다.

예를 들어 부모님이 소유하던 아파트를 상속받았다면, 실제 거래가격이나 법에서 인정하는 시가 자료가 있는지를 먼저 확인합니다.

공시가격은 어디까지나 시가를 확인하기 어려울 때 참고하는 자료 중 하나일 뿐, 항상 기준이 되는 것은 아닙니다.

그래서 같은 아파트라도 상속 시점에 따라 평가금액이 달라질 수 있고, 그 결과 상속세도 달라질 수 있습니다.

‘시가’는 정확히 무엇을 의미할까요?

시가라고 하면 단순히 부동산 플랫폼에서 보이는 시세를 떠올리는 경우가 많습니다.

하지만 상속세에서 말하는 시가는 조금 더 엄격한 개념입니다.

국세청은 객관적으로 확인할 수 있는 가격을 중심으로 판단합니다.

대표적으로는 다음과 같은 자료가 활용될 수 있습니다.

• 실제 매매사례가액
• 둘 이상의 감정평가금액
• 경매 또는 공매가액
• 수용가격 등 법에서 인정하는 가격

즉, “대략 이 정도일 것 같다”는 추정가격이 아니라 객관적으로 확인 가능한 가격이 중요합니다.

이 부분은 상속세 신고에서 자주 놓치는 부분이기도 합니다.

실제 상담에서도 주변 시세만 참고해 신고를 준비했다가, 신고 직전에 평가기준을 다시 확인하는 경우가 적지 않습니다.

시가를 확인하기 어려우면 어떻게 될까요?

모든 재산에 거래가격이 있는 것은 아닙니다.

토지처럼 거래가 거의 없는 경우도 있고, 오래 보유한 건물은 비교할 만한 사례를 찾기 어려운 경우도 있습니다.

이럴 때 적용되는 것이 보충적 평가방법입니다.

쉽게 말하면 법에서 정해 놓은 계산 기준을 이용해 재산가액을 산정하는 방식입니다.

다만 보충적 평가방법은 아무 때나 사용하는 것이 아닙니다.

먼저 시가를 확인할 수 있는지를 검토하고, 적절한 시가가 없는 경우에만 적용하는 것이 원칙입니다.

그래서 상속세 신고에서는 “시가가 있느냐, 없느냐”가 생각보다 중요한 판단 기준이 됩니다.

주식은 왜 평가방법이 다를까요?

부동산과 달리 주식은 매일 가격이 변합니다.

그렇다면 상속이 발생한 날의 종가만 적용하면 될까요?

많은 분들이 그렇게 생각하시지만 실제 기준은 조금 다릅니다.

상장주식은 하루의 가격만 보는 것이 아니라 상속개시일 전후 일정 기간의 평균 종가를 기준으로 평가하는 방식이 적용됩니다.

하루 동안 일시적으로 주가가 크게 오르거나 내리는 상황을 그대로 반영하면 공정하지 않을 수 있기 때문입니다.

반면 비상장주식은 시장에서 거래가격을 확인하기 어렵습니다.

그래서 순자산가치와 수익가치 등을 고려하는 보충적 평가방법이 적용되는 경우가 많습니다.

특히 가족기업이나 중소기업을 운영하는 경우에는 비상장주식의 평가금액이 상속세에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 신고 전에 충분한 검토가 필요합니다.

재산마다 평가방법이 다른 이유

상속세는 재산의 종류가 매우 다양합니다.

아파트와 예금은 성격이 다르고, 주식과 보험금도 평가할 수 있는 기준이 서로 다릅니다.

그래서 법에서도 하나의 기준만 적용하지 않고 재산의 특성에 맞게 평가방법을 구분하고 있습니다.

예를 들어 예금은 상속개시일의 잔액을 확인하면 비교적 간단하지만, 부동산은 시가를 검토해야 하고, 비상장주식은 별도의 평가 절차가 필요할 수 있습니다.

결국 상속세에서 가장 중요한 것은 “재산별로 어떤 평가기준이 적용되는지 정확히 아는 것”입니다.

같은 20억 원의 상속재산이라도 어떤 재산으로 구성되어 있는지에 따라 신고 과정과 검토해야 할 내용은 크게 달라질 수 있습니다.

예금과 보험금은 어떻게 평가할까요?

부동산이나 주식에 비하면 예금은 평가가 간단한 편입니다.

예금은 원칙적으로 상속개시일 현재 금융기관에 남아 있는 잔액을 기준으로 평가합니다.

예를 들어 피상속인이 사망한 날 은행 계좌에 3억 원이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 해당 금액이 상속재산에 포함됩니다.

다만 실제 신고 과정에서는 단순히 통장 잔액만 확인해서는 안 되는 경우도 있습니다.

상속개시 직전 거액이 인출됐거나, 가족 간 자금 이동이 있었던 경우에는 국세청이 자금의 사용처를 확인하는 사례도 적지 않습니다.

특히 고액 자산가의 상속에서는 사망 전 예금 인출 내역이 함께 검토되는 경우가 있으므로, 관련 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

보험금도 마찬가지입니다.

보험의 종류와 계약 형태에 따라 상속재산에 포함되는지 여부가 달라질 수 있지만, 상속재산으로 보는 경우에는 상속개시일을 기준으로 지급받을 수 있는 보험금을 평가하게 됩니다.

보험은 계약자, 피보험자, 수익자가 누구인지에 따라 세법 적용이 달라질 수 있기 때문에 일반적인 예금보다 조금 더 세심한 검토가 필요합니다.

비상장주식은 왜 특히 주의해야 할까요?

상속세 신고에서 가장 어려운 재산을 꼽으라면 많은 전문가들이 비상장주식을 이야기합니다.

상장주식은 거래소에서 거래되기 때문에 비교적 객관적인 가격을 확인할 수 있습니다.

반면 비상장주식은 시장가격이 없기 때문에 평가 과정 자체가 훨씬 복잡합니다.

보통 회사의 자산과 부채, 최근 실적, 수익가치 등을 종합적으로 반영해 평가하게 되는데, 기업의 업종이나 규모에 따라 계산 방식도 달라질 수 있습니다.

가족기업이나 중소기업을 운영하는 경우에는 이 비상장주식의 평가금액이 상속세에서 가장 큰 비중을 차지하는 사례도 적지 않습니다.

실제로 상속세 상담에서도 부동산보다 비상장주식 평가 때문에 더 많은 시간을 들이는 경우가 있습니다.

평가 과정에서 적용 기준을 잘못 이해하면 상속세뿐 아니라 향후 세무조사 과정에서도 문제가 될 수 있으므로 더욱 신중하게 접근해야 합니다.

재산 종류별 평가기준을 한눈에 정리하면

상속재산은 종류마다 평가방법이 다르기 때문에 신고 전에 먼저 어떤 기준이 적용되는지 확인하는 것이 중요합니다.

표만 보면 단순해 보이지만, 실제 신고에서는 각 재산마다 준비해야 하는 증빙자료와 확인해야 하는 사항이 모두 다릅니다.

그래서 상속재산이 여러 종류로 구성되어 있다면 재산별로 하나씩 점검하는 것이 무엇보다 중요합니다.

실제 상담에서도 가장 많이 발생하는 실수

상속세 신고를 준비하면서 가장 많이 발생하는 실수는 재산평가를 너무 단순하게 생각하는 것입니다.

예를 들어 인터넷에 표시되는 부동산 시세만 보고 신고를 준비하거나, 상장주식을 사망 당일 종가로 계산하는 경우도 있습니다.

또 가족기업을 운영하면서 비상장주식을 액면가 정도로 생각하는 사례도 종종 있습니다.

하지만 상속세는 세법에서 정한 평가기준을 적용해야 합니다.

잘못된 기준으로 신고하면 나중에 수정신고를 해야 하거나 추가 세금과 가산세가 발생할 수도 있습니다.

특히 상속재산 규모가 클수록 평가방법 하나가 최종 세액에 미치는 영향도 커집니다.

상속세 절세는 공제를 많이 받는 것만이 아니라, 법에서 정한 평가기준을 정확하게 적용하는 것에서부터 시작된다고 볼 수 있습니다.

실제 상담 사례

얼마 전 상담을 오신 한 의뢰인은 부모님이 남긴 아파트와 예금, 그리고 비상장주식을 함께 상속받게 된 상황이었습니다.

상담을 시작하자마자 가장 먼저 하신 말씀이 아직도 기억납니다.

“재산이 얼마인지만 계산하면 상속세도 바로 나오는 줄 알았습니다.”

하지만 실제로는 그렇지 않았습니다.

아파트는 시가를 확인해야 했고, 비상장주식은 별도의 평가 절차가 필요했습니다. 예금 역시 상속개시일 기준 잔액을 다시 확인해야 했습니다.

결국 재산 하나하나를 법에서 정한 기준에 맞게 다시 평가한 후에야 정확한 상속세를 계산할 수 있었습니다.

이처럼 상속세는 ‘얼마를 상속받았는가’보다 ‘어떻게 평가하는가’가 먼저인 세금입니다.

평가가 정확해야 이후의 공제와 세율 적용도 올바르게 이루어질 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

30초 핵심정리

✔ 상속재산은 재산 종류마다 평가방법이 다릅니다.

✔ 부동산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가를 기준으로 평가합니다.

✔ 상장주식은 법에서 정한 평균 종가를 적용하며, 비상장주식은 보충적 평가방법을 사용하는 경우가 많습니다.

✔ 예금은 상속개시일 현재 잔액을 기준으로 평가합니다.

✔ 재산평가가 정확해야 상속세도 정확하게 계산할 수 있습니다.

💡 OneStop Tax Lab Insight

상속세 상담을 하다 보면 많은 분들이 공제나 세율부터 궁금해하십니다.

물론 중요한 내용입니다.

하지만 실제 신고에서는 재산평가가 먼저입니다.

평가금액이 달라지면 과세표준도 달라지고, 결국 납부해야 하는 상속세도 달라집니다.

특히 부동산과 비상장주식처럼 평가가 복잡한 재산이 포함되어 있다면 신고 직전에 준비하기보다 상속이 예상되는 단계에서 미리 검토해 두는 것이 훨씬 유리합니다.

사전 준비를 통해 불필요한 분쟁과 신고 오류를 줄일 수 있다는 점도 꼭 기억하시기 바랍니다.

세무사 한 줄 조언

상속세 절세는 공제를 많이 받는 것보다, 재산을 정확하게 평가하는 것에서 시작됩니다.

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참고자료

• 국세청
• 국세법령정보시스템
• 홈택스

상속재산 평가는 전문가의 검토가 필요한 분야입니다.

상속세는 재산이 많다고 해서 반드시 세금이 많이 나오는 것도 아니고, 재산이 적다고 해서 항상 간단한 것도 아닙니다.

특히 상속재산에 부동산과 비상장주식, 수익형 부동산, 여러 금융자산이 함께 포함된 경우에는 재산평가 방식 하나만 달라져도 상속세가 크게 달라질 수 있습니다.

원스톱세무회계는 국세청 출신 대표세무사 이웅주가 직접 상속재산의 구성과 평가기준을 검토하고, 상속세 신고는 물론 사전 절세 전략까지 함께 상담해 드리고 있습니다.

상속이 예상되거나 상속세 신고를 준비하고 계신다면, 신고 직전에 서두르기보다 미리 전문가와 상담하여 재산평가와 절세 전략을 함께 검토해 보시기 바랍니다.